Rozhodnutie o kúpe bytu v novostavbe je jednou z tých životných otázok, kde sa stretáva silná túžba po novom, dizajnovom bývaní s reálnou analýzou rizík. Základná dilema sa pritom objavuje už hneď v úvode: Čo je výhodnejšie? Kúpa nehnuteľnosti “z papiera” verzus kúpa už skolaudovaného bytu, do ktorého sa môžete okamžite nasťahovať?
Bývanie je pre mnohých najmä o pocite, preto je kúpa už skolaudovanej nehnuteľnosti relatívne obľúbená. Ak však nehnuteľnosť kupujete za účelom investície, môže byť pre vás zaujímavý aj nákup “z papiera”. Aké výhody prináša?
Výhody kúpy nehnuteľnosti vo fáze projektu
- Finančná výhoda - Nové byty developeri často ponúkajú za zvýhodnené ceny. Okrem toho nehnuteľnosť nakupujete vo fázach, postupne počas výstavby, čo môže byť výhodné z hľadiska cash‑flow.
- Možnosť prispôsobiť si interiér podľa seba - V počiatočných fázach výstavby možno vyberať materiály, povrchové úpravy či dokonca meniť dispozičné riešenie nehnuteľnosti. Takáto personalizácia býva lákavá najmä pre budúcich majiteľov, ktorí hľadajú bývanie s vlastným rukopisom.
- Potenciál pre zhodnotenie nehnuteľnosti - Počas výstavby môže ešte cena vašej nehnuteľnosti rásť. Znamená to, že ak sa trh vyvíja vo váš prospech, môžete výhodný vstup dosiahnuť aj pri následnom predaji.
Riziká kúpy nehnuteľnosti vo fáze projektu
- Stavebné oneskorenia a riziká spojené s výstavbou projektu - Je celkom bežné, že sa výstavba projektu predĺži, preto sa treba vopred pripraviť na to, že budete mať prístup k svojej nehnuteľnosti a čosi neskôr, než ste pôvodne predpokladali. To je ten lepší prípad. Horšie je, ak výsledok nespĺňa vaše očakávania, či to, že developer v procese výstavby skrachuje.
- Predstava namiesto reality - Kým developerský projekt nie je dokončený a skolaudovaný, ide o, takpovediac, mačku vo vreci. Už vopred si preto treba dôkladne preveriť developera a do detailu preštudovať zmluvné podmienky.
- Obmedzená likvidita a financovanie - Kým ako investor nedostanete kolaudačné rozhodnutie, nemožno byt prenajímať, ani inak užívať. V takýchto prípadoch zvyknú banky požadovať vyšší vklad investora, preto môže byť financovanie nehnuteľnosti vo fáze projektu komplikovanejšie.
Výhody kúpy už skolaudovaného bytu
- Ihneď viditeľná kvalita a dispozícia - Pri obhliadke už skolaudovaného bytu vstupujete do reálneho priestoru. Viete teda čo a za koľko kupujete, čím eliminujete množstvo neistôt a zbytočných otáznikov.
- Okamžitá dostupnosť -Po kúpe už skolaudovaného bytu v ňom môžete okamžite začať bývať, prípadne doň nasťahovať svojich nájomníkov. Nehnuteľnosť vám tak okamžite začne poskytovať úžitok, resp. generovať dodatočný príjem.
- Jednoduchšie financovanie - S pomocou banky sa spravidla jednoduchšie financujú už skolaudované byty. V týchto prípadoch sa uplatňujú bežné hypotekárne produkty so štandardným posudzovaním žiadateľov a nižším vkladom žiadateľa.
Nevýhody kúpy už skolaudovaného bytu
- Vyššia obstarávacia cena - Cena odráža trhovú hodnotu a kvalitu, preto je vyššia než v prípade nehnuteľností, ktoré sú ešte len vo fáze plánovania.
- Obmedzená prispôsobiteľnosť -Hotový byt má fixné vybavenie a dispozičné riešenie, ktorého zmena býva finančne náročná a kvôli stavebným rizikám niekedy, žiaľ, aj nemožná.
- Nižší kapitálový rast - Skolaudované byty vstupujú na trh nehnuteľností už s reálnou cenou, ktorej rast býva pomalší v porovnaní s nehnuteľnosťami vo fáze projektu.
Ktorá fáza výstavby je pre nákup nehnuteľnosti optimálna?
- Projektová fáza
– najnižšia cena a najväčšia možnosť prispôsobiť nehnuteľnosť svojim predstavám, spojené je s ňou však aj najväčšie riziko. Výhodnou je najmä vtedy, ak dôverujete developerovi a máte k dispozícii stabilné financovanie. - Stredná fáza (hrubá stavba)
– fáza, v ktorej máte možnosť sledovať reálny pokrok a eliminujete riziká spojené s kvalitou. Ceny môžu byť vyššie než pri fáze projektu, stále však nižšie než ceny už skolaudovaných bytov. - Finálna fáza (predkolaudačná)
– byt si už môžete prezrieť v takmer hotovom stave. S kúpou je spojené nižšie riziko, je tu však len veľmi malý priestor prispôsobiť si nehnuteľnosť vlastným predstavám, pričom cena sa približuje tej trhovej. - Po-kolaudačná fáza
– v po-kolaudačnej fáze podstupujete najmenšie riziko, dostanete hotový produkt, ale z hľadiska ceny si zaň výrazne priplatíte.
Ktorá fáza je vhodná priamo pre vás?
Fáza nákupu nehnuteľnosti je spätá s konkrétnym profilom investora. Ak ste:
- investor akceptujúci riziko, zvoľte si skorú až strednú fázu, vďaka ktorej môžete dosiahnuť potenciálne vysoký výnos s výhodným vstupom
- investor, ktorý má rodinu, vhodná pre vás môže byť po-kolaudačná fáza, vďaka ktorej nadobudnete istota a okamžité bývanie,
- investor, ktorý hľadá industriálne bývanie, výhodou pre vás môže byť stredná fáza, ktorá vám zaistí viditeľnú kvalitu a dá vám priestor na prispôsobenie si bývania vlastným požiadavkám
Dôležité odporúčania
Ešte predtým, ako sa rozhodnete pre nákup nehnuteľnosti, detailne si:
- preverte reputáciu developera – jeho referencie a predchádzajúce projekty,
- prečítajte zmluvu – zamerajte sa najmä na garantované termíny a sankcie za oneskorenia,
- nastavte svoje finančné zabezpečenie tak, aby ste mali dostatočnú rezervu aj na neočakávané náklady,
- preverte svoje financovanie a už vopred s bankami konzultujte aj možnosti mimoriadnych splátok.
V konečnom dôsledku záleží najmä na vašom životnom štýle, ochote riskovať či na výške dostupných financií. Kúpa novostavba byty “z papiera” ponúka výhodný vstup a flexibilitu, kúpa po kolaudácii vám však prinesie istotu, i keď za cenu vyšších nákladov. Ako sa nakoniec rozhodnete je len a len na vás.
